Túlfűtött kereslet vagy szűkös kínálat? A kolozsvári ingatlanpiac helyzete

A júniusi Biznisz Vitaminon a kolozsvári ingatlanpiac örökzöld – meddig tart még az árak növekedése? – kérdésére igyekezett választ adni Bónis Endre, a Reform ingatlanközvetítő ügyvezetője és Nistor Dániel, ingatlanfejlesztési vállalkozó és ingatlan-értékbecslő. A reggeli panelbeszélgetésen többek között érintették az ingatlanpiac mozgatórugóit az árak és tendenciák tükrében, illetve a jövőbeli áralakulásokat, azok befolyásoló tényezőit.

A résztvevők a beszélgetés során Berke Sándor mesterszakács paradicsomos pitéjét kóstolhatták meg, majd az 1568 Bistro reggelijeként almáspitét fogyaszthattak.  

Kolozsvári ingatlanpiac – lakáspiac

Ha kolozsvári ingatlanpiacról beszélünk, akkor leginkább a lakáspiacra gondolunk. Manapság sokkal kevesebb új építésű lakást adnak át, mint a kincses város gyarapodása. Bónis Endre Kolozsvár helyzetét bemutatva elmondta, azért nincs többletajánlat, mert a város évről évre fejlődik, évente kb. 10 ezer lakossal bővül, a kiadott építkezések arányának száma pedig jóval e szám alatt van. Az ország ingatlanpiacáról nyilatkozva hozzátette, a lakossága 95%-a saját tulajdonú lakásban él, a lakásvásárlás pedig sokkal népszerűbb, mint a tőzsdei befektetések. Kolozs megyei adatokat tekintve megtudtuk, 2021-től 800 eladott ingatlan tranzakciója folyt le, ezzel a megye az ország ötödik helyén áll, a kolozsvári négyzetméterárak pedig 30%-os növekedést mutattak.  A lassuló infláció bizonyos stabilitást biztosíthat a jövőben.

A piac ritmusának alakulására egy újabb mutató az alku – mondta el az előadó. Hozzátette, a tapasztalatai azt mutatják, nincs olyan ingatlanvásár, ahol ne jelenne meg. 2022-23-ban akár 20%-ot is lehetett alkudni, ez mára 10% alá csökkent – egészítette ki.

Bérpiac

Ami a bérpiacot illeti, Bónis Endre elmondta, a tavalyi évhez képest kb. 11%-kal nőttek az árak, többletajánlat nem jellemző itt sem, csak a periférián. A bérlők 60%-a két szobás lakást keres, csupán 8% az, aki nagyobb, 3-4 szobás lakást szeretne. A bérlők ugyanakkor igényesebbek lettek, régebb bútorozott lakásokat nehéz, sokszor majdnem lehetetlen kiadni.

Miközben a lakások értékében sosem észlelhető 20-30 %-os eltérés, a bérlések esetében gyakoribb ez – míg ugyan az a kétszobás lakás egyik helyen 700 euró, másik helyen akár 300-ért is kiadják. Ennek oka, hogy a tulajdonos hosszú távon gondolkodik, és míg korábban azt számolta, hogy mennyi idő alatt térül vissza az összeg, ma csupán az ingatlan létezése megsokszorozza a befektetés értékét.

Az előadás során elhangzott, egyre inkább az Airbnb lakások száma gyarapodása észlelhető, ez visszaszoríthatja a hosszú távú bérlést. Kolozsváron ezek száma 812 ezer, és bérlésük inkább üzleti vagy biznisz alapú céllal történik, a legjobban pedig Konstanca és Brassó megye teljesít, a turizmusa miatt.

Trendek a közeljövőben

Bónis Endre meglátásai szerint a gyárnegyedek átalakulását fogjuk megélni, főleg az új építkezések terén, de az előértékesítés is reneszánszát éli. Egy tanácsot megfogalmazva elmondta, ingatlan értékesítése vagy vásárlása előtt mindenképp érdemes szakemberhez fordulni, mivel rengeteg adatot kell figyelembe venni.

Az ingatlanpiac mozgatórugói. Árak és tendenciák

A továbbiakban Nistor Dániel elmondta, az ingatlanárakat elsősorban a kereslet és kínálat közötti arány határozza meg, ezen felül azonban számos más tényező is befolyásolja azokat. Fontos szempont például az ingatlan előállításának a költsége, aminek változása magával vonja az ingatlan árának változását is. El lehet-e adni egy ingatlant annyiért, amennyi az előállítási költsége volt? – tette fel a kérdést az előadó. Mint elmondta, ez nagymértékben függ az ingatlan elhelyezkedési környezetétől, egy hanyatló gazdasági környezet, visszafejlődő közösség, kultúra csökkentheti az eladási árat, míg egy fejlődő vagy stabil gazdasági környezetben levő ingatlan meg tudja őrizni az előállítási költségeit.

A költségek mellett az adópolitika is kulcsszerepet játszik, Romániában az építkezési szektorban meglévő adókedvezményeket elkezdték fokozatosan megvonni, így ez is lényegesen befolyásolja az ingatlanárak alakulását, növelve az előállítási költségeiket. Nistor Dániel elmondta, egy ideje észlelhető az adóhivatal részéről a magánszemélyek tüzetesebb ellenőrzése is. A törvény szerint, ha magánszemélyként egy év alatt több, mint egy új építésű ingatlant vagy beépíthető telket ad el az illető, ÁFA fizetővé válik. Ezt mivel sokan nem tudják, csapdába is eshetnek. Egy példával szemléltetve elmagyarázta, ha az illető megvásárol egy ingatlant, de közben talál egy másikat, amit szintén megvenne ugyan abban az évben, magánszemélyből átkerül egy másik kategóriába, ami plusz költségekkel jár. Ez a szigorú környezet szintén áremelkedéseket vonhat maga után, hiszen a magánszemélyek kezdenek kiszorulni a piacról.

Egy következő befolyásoló tényező a minőség, amelynek kapcsán az előadó az energiahatékonyságot emelte ki. Ennek megértéséhez szükséges szem előtt tartani az EU stratégiákat: manapság egyre fontosabb szerepet játszik a zöld-politika, a geo-politika, az ökolábnyom vagy a karbonsemlegességre való törekedés. Az ezekre való tekintettel megjelenő friss szabályozás kötelezi az ingatlanok energiahatékony építését és fejlesztését. Amíg jelenleg az új építésű ingatlanok csak egy része energiahatékony, a továbbiakban minden új építésű ingatlannak kötelező módon energiahatékonynak kell lennie – hangsúlyozta az előadó.

Összesítésként hozzátette, az árak növekedésére számíthatunk, amennyiben nem lesz komoly változás a makrogazdasági környezetben.

Megosztás

Facebook
Twitter
LinkedIn

Kapcsolodó hírek

Tekintse meg az alábbi cikkeinket is!

Közösségépítés több generációból

A májusi Vállalkozásokról nyitottan többszemközt meghívottjai több generációt képviselve más-más elvárásokkal rendelkeznek a munkaközösség, a